Non-restitution d’un local en bon état : une indemnisation automatique ?
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Par principe, le locataire d’un bail commercial doit restituer les locaux dans un bon état, sous peine de devoir indemniser son bailleur. Mais cette indemnisation est-elle automatique ou le bailleur doit-il prouver le préjudice subi ? Réponse du juge.
Indemnisation du bailleur : la preuve du préjudice d’abord !
Le propriétaire d’un immeuble signe avec son nouveau locataire un bail commercial.
Quelque temps après, après avoir reçu un congé, le locataire restitue le local… dans un état non-conforme à ses obligations !
Pour rappel, la loi et le contrat prévoient que le locataire doit entretenir le local qu’il loue en faisant, notamment, les réparations locatives nécessaires.
Ce qui n’est pas le cas ici, déplore le bailleur qui réclame une indemnisation de son préjudice.
« Quel préjudice ? », rétorque son ancien locataire : le bailleur n’a pas fait faire les travaux nécessaires à une prétendue remise en état des lieux et a, de plus, vendu son immeuble tel quel. Il n’a donc pas subi de préjudice.
« Sans rapport ! », se défend le bailleur qui rappelle que le locataire a l’obligation de rendre le local loué en bon état et qu’il doit réparer les dégradations survenues pendant la location, sauf exception.
Peu importe que le propriétaire ait vendu son bien sans faire de travaux : ce qui compte, c’est que le locataire n’a pas ici respecté ses obligations.
Quant au préjudice subi, le bailleur n’a pas pu vendre au prix optimal son bien en raison de son état…
Des arguments qu’entend le juge, mais qui demeurent insuffisants. Certes, le locataire a une obligation de restituer les locaux en bon état de réparation locative. Certes, le bailleur n’a pas besoin d’avoir lancé les travaux pour réclamer à bon droit la réparation de son préjudice.
Néanmoins, le préjudice doit être évalué au jour du procès par le juge, qui doit tenir compte de toutes les circonstances postérieures à la fin du bail… comme la vente du bien !
Le bailleur doit prouver son préjudice, ici la diminution du prix de vente de son local du fait de son état. Preuve qu’il ne rapporte pas ici : il ne peut donc pas obtenir d’indemnisation de son ancien locataire !
Retenez qu’un bailleur ne peut pas obtenir une indemnisation automatiquement parce que son locataire n’a pas respecté ses obligations. Encore faut-il qu’il prouve le préjudice qui en a résulté !
Sources :
Arrêts de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 27 juin 2024, nos 22-24502, 22-21272, 22-10298
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